Реалізація моделей власності на житло у вітчизняній і зарубіжній практиці управління

РЕАЛІЗАЦІЯ МОДЕЛЕЙ ВЛАСНОСТІ НА ЖИТЛО У ВІТЧИЗНЯНІЙ І ЗАРУБІЖНІЙ ПРАКТИЦІ УПРАВЛІННЯ

REALIZATION OF HOUSING PROPERTY MODELS IN DOMESTIC AND FOREIGN MANAGEMENT PRACTICE

Сторінки: 203-218. Номер: №3, 2020 (282)

Автори:
ЩЕРБИНА А. А.
Комунальний концерн «Центр комунального сервісу», Київ
Бабак А. В.
Київський національний університет будівництва та архітектури

Shcherbyna A.
Municipal Concern “Centre of Municipal Service”, Kyiv
BABAK A.
Kyiv National University of Construction and Architecture

DOI: https://www.doi.org/10.31891/2307-5740-2020-282-3-38
Надійшла / Paper received : 19.03.2020
Надрукована / Paper Printed : 05.06.2020

Анотація мовою оригіналу

Стаття присвячена прикладним аспектам відмінностей управління житловою нерухомістю спільної власності в Україні та за кордоном. Розглядаються дуалістична та унітарна моделі спільної власності на об’єкти житлової нерухомості – земельні ділянки, будівлі, квартири та нежитлові приміщення. Аналізується законодавство, практика і проблеми управління багатоквартирними будинками в Україні за значно спрощеною дуалістичною моделлю і правами спільної сумісної власності на будинок і земельну ділянку. На прикладі ряду країн романо-германської правової системи методом порівнянь показано у формі результуючих таблиць, що управління спільною власністю у багатоквартирному будинку залежить не тільки від вибору моделі, але й вимагає детальнішого, ніж в Україні нормативно-правового та методичного забезпечення. Відзначено, що ефективне управління житловою нерухомістю при створенні ОСББ вимагає документальної і візуальної ідентифікації межі і правового статусу земельної ділянки; структури будівлі, її конструктивних елементів, квартир, нежитлових, спільних і допоміжних приміщень, їх границь та правових режимів використання індивідуальними і колективним власниками. Така інформація необхідна для визначення стану об’єкта і часток у спільній власності, які визначатимуть обсяги фінансування його утримання та ремонтів, а також отримання можливих доходів. Цей висновок підтверджується і на прикладах країн англосаксонської правової системи, які орієнтуються на максимізацію частки об’єктів індивідуальної власності у будинку. Надані рекомендації щодо урахування в Україні практики реалізації моделей власності на об’єкти житлової нерухомості у Німеччині, Швеції, Данії, Туреччині, США, Шотландії, ПАР, Швейцарії та Нідерландах.
Ключові слова: власність, модель, будинок, квартира, приміщення, нерухомість, права, управління.

Розширена анотація англійською мовою

The article is devoted to applied aspects of differences in the management of jointly owned residential real estate in Ukraine and abroad.  The dualistic and unitary models of joined residential real estate ownership such as land plots, buildings, apartments and non-residential premises are considered. The legislation, practice and problems of management of apartment buildings in Ukraine are analyzed according to a significantly simplified dualistic model and with the rights of  joint common ownership of a house and a land plot. Using the example of a number of countries of the Romano-Germanic legal system, the method of comparisons shows in the form of resulting tables that the management of common property in an apartment building depends not only on the choice of a model, but also requires more detailed regulatory and methodological support than it exists in Ukraine. It is noted that effective management of residential real estate when creating condominiums requires documentary and visual identification of the boundaries and legal status of the land plot; the structure of the building, its structural elements, apartments, non-residential, common and auxiliary premises, their boundaries and legal regimes of use by individual and collective owners. Such information is necessary to determine the state of the object and shares in joint ownership, which will determine the amount of financing for its maintenance and repairs, as well as obtaining possible income. This conclusion is confirmed by the examples of the countries of the Anglo-Saxon legal system, which are focused on maximizing the share of individual property in the house. Recommendations are given regarding the accounting in Ukraine of the practice of implementing models of ownership of residential real estate in Germany, Sweden, Denmark, Turkey, USA, Scotland, South Africa, Switzerland and the Netherlands.
Key words: property, model, house, apartment, premises, real estate, rights, management.

References

1. Voinovskyi M.M. Posylennia instytutsiinoi spromozhnosti systemy mistsevoho samovriaduvannia cherez rozvytok obiednan spivvlasnykiv bahatokvartyrnykh budynkiv : avtoref. dys. … kand. nauk z derzh. upr. : 25.00.04 / Voinovskyi  M.M. –  Odesa, 2019. – 20 s.
2. Pozhidaev V.E. Mnogokvartirnyj dom kak obekt prava sobstvennosti: osnovnye podhody i problemy pravovogo statusa / V.E. Pozhidaev // Pravo i politika. – 2018. – № 8. – S. 140–145. – URL : https://nbpublish.com/library_read_article.php?id=27214.
3. Hura N.O. Obiednannia spivvlasnykiv bahatokvartyrnykh budynkiv: spetsyfika, problemy ta perspektyvy diialnosti / N.O. Hura // Ekonomika Ukrainy. – 2015. – № 12. – S. 70–79.
4. Monastyrska T.B. Oblik ta kontrol v orhanizatsiiakh z obsluhovuvannia zhytlovoho fondu : dys. … kand. ekon. nauk : 08.00.09 / Monastyrska T.B. – Ternopil, 2016. – 240 s.
5. Haievska V.O. Systema upravlinnia proektamy reformuvannia i rozvytku zhytlovo-budivelnykh kooperatyviv ta obiednan spivvlasnykiv bahatokvartyrnykh budynkiv : avtoref. dys. … kand. tekhn. nauk : 05.13.22 / Haievska V.O. – Kharkiv, 2006. – 22 s.
6. Problemy realizatsii mainovykh prav obiednan spivvlasnykiv bahatokvartyrnykh budynkiv : analitychna zapyska / NISD. – URL : http://old2.niss.gov.ua/articles/966/.
7. Pro osoblyvosti zdiisnennia prava vlasnosti u bahatokvartyrnomu budynku : zakon Ukrainy vid 14.05.2015. Redaktsiia vid 02.04.2020. – URL : https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/417-19.
8. Pro zatverdzhennia Pravyl utrymannia zhylykh budynkiv ta prybudynkovykh terytorii : nakaz Derzhavnoho komitetu Ukrainy z pytan zhytlovo-komunalnoho hospodarstva vid 17.05.2005 r. № 76. – URL : https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0927-05.
9. Pro kooperatsiiu : zakon Ukrainy vid 10.07.2003. Redaktsiia vid 06.11.2014. – URL : https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1087-15.
10. European Condominium Law. Edited by Cornelius Van Der Merwe, Cambridge University Press, 2015. 644 r. URL: https://www.cambridge.org/core/books/european-condominium-law/66C75C6464F0D47F0FA067EA8A37EC5A
11. Van der Merwe, C. A Comparative Study of the Distribution of Ownership Rights in Property in an Apartment or Condominium Scheme in Common Law, Civil Law and Mixed Law Systems. Georgia Journal of International and Comparative Law. 2002. 31(1). P. 101–138.
12. Co-ownership shares in condominium: A comparison across jurisdictions and standards / Çağdaş, Volkan; Stubkjær, Erik; de Vries, Walter Timo; Van der Merwe, Cornelius; Paasch, Jesper; Paulsson, Jenny; Schwery, Nadja; Ploeger, Hendrik; Isikdag, Umit; Kara, Abdullah. Proceedings of the 6th International FIG 3D Cadastre Workshop. Copenhagen, Denmark : International Federation of Surveyors (FIG), 2018. R. 217–242. URL: http://www.gdmc.nl/3DCadastres/workshop2018/programme/Workshop2018_12.pdf.